Аренда и единый налог
Для предпринимателей I-III групп и юридических лиц III группы
1. Предпринимательская деятельность по сдаче в аренду своей недвижимости или оказание посреднических услуг в этой сфере:
-на 1-й группе это запрещенный вид деятельности, а для единщиков 2-3-й групп на него установлено ограничение (пп. 291.5.3 НКУ).
«291.5. Не могут быть плательщиками единого налога первой - третьей групп:
291.5.3. физические лица - предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения и / или их части, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (здания, строения) и / или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров;»
Таким образом: Предприниматели на ЕН могут сдавать в аренду ограниченное количество квадратных метров: 300 метров нежилых помещений и не более.
Сдача недвижимости и земельных участков в аренду, а также предоставление услуг в этой сфере - это виды деятельности. Чтобы заниматься ими на едином налоге, нужно зарегистрировать у госрегистратора внести в реестр плательщиков ЕН соответствующие коды КВЭД-2010.
Если у предпринимателя-единщика открыто КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества» и при этом он сдает свою сверхлимитные недвижимость не как предприниматель, а как физлицо, для фискальной службы это тоже нарушение правил работы на упрощенной системе. За это штрафуют, аннулируют регистрацию плательщика ЕН, и со следующего отчетного квартала предпринимателю необходимо перейти на общую систему.
По мнению налоговиков, ООО-единщикам также нельзя, предоставив разрешенную площадь в аренду, сверхлимитные сдать в безвозмездное пользование.
Предпринимателям на упрощенной системе разрешено арендовать помещения и земельные участки любых размеров и в неограниченном количестве.
Ограничения на сдачу недвижимости в аренду для различных групп единщиков.
1. На 1-й группе сдавать недвижимость в аренду и предоставлять посреднические услуги в этой сфере запрещено.
2. Предпринимателям 2-й группы запрещено предоставлять посреднические услуги по аренде (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ), они могут сдавать в аренду только недвижимость, находящаяся в их собственности. Для этого в регистрационные документы нужно добавить код КВЭД 68.20.
Также ФЛП на 2-й группе, осуществляющих деятельность по предоставлению в аренду арендованного недвижимого имущества, имеют право сдавать в субаренду нежилые помещения до 300 кв. м. В Налоговом кодексе в целях налогообложения аренда приравнивается к услуге, поэтому предприниматели 2-й группы могут сдавать недвижимость в аренду только населению и единщикам.
3. ФЛП на 3-й группе имеют право сдавать в аренду собственную недвижимость (КВЭД 68.20) в пределах, определенных для физлиц-единщиков лимитов и предоставлять посреднические услуги в этой сфере (КВЭДы 68.31 «Агентства недвижимости», 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта»). Статус арендатора значения не имеет.
На юрлиц 3-й группы ограничения в сфере аренды недвижимости относительно ее площади, статуса арендатора и т.п. не распространяются.
Если вы планируете сдавать в аренду недвижимость на территории всей страны, в ваших данных в реестре плательщиков ЕН должно быть указано «на территории Украины». Эту фразу впишите в заявление на применение упрощенной системы, в строку о месте осуществления хоздеятельности.
Штрафы
К физлица-предпринимателя на ЕН, который превысил арендные лимиты или сдает в аренду сверхлимитные площади недвижимости как физлицо, применяют штрафы.
Если у предпринимателя-единщика 2-3-й групп зарегистрирован код КВЭД 68.20, то все его доходы от сдачи в аренду недвижимости (что он получил и как предприниматель, и как обычный гражданин) считаются доходами от предпринимательской деятельности. Такие доходы ФЛП 3-й группы и ФЛП 2-й группы, получили их от населения и единщиков, отражаются в книге учета доходов и налоговой декларации. Средства от аренды, полученные предпринимателями 1-й группы или 2-й группы не от населения и единщиков, в статусе физлиц-граждан, облагаются по ставке ЕН 15%, как запрещены доходы. Также единщики в этом случае обязаны перейти на общую систему.
Такие же штрафы предусмотрены и за сдачу в аренду предпринимателем сверхлимитной недвижимости.
Если же предпринимательская деятельность физлица-единщика не связана с предоставлением имущества в аренду, код КВЭД 68.20 не зарегистрирован у госрегистратора и этот вид деятельности не внесен в реестр плательщиков ЕН, такой доход, по мнению налоговиков, облагается по правилам для ФЛП на общей системе по ставке НДФЛ 18% (п. 177.6 НКУ).
При этом единщики 1-3-й групп также должны перейти на общую систему.
Примеры из практики
Рассмотрим ситуации, часто случаются у предпринимателей-единщиков.
Предприниматель имеет в собственности 500 кв. м нежилого помещения. Как ФЛП-единщик он может сдать только 300 кв. м. Остальные 200 кв. м решает сдать как обычное физическое лицо.
Позиция налоговой: нельзя одновременно сдавать в аренду недвижимость как ФЛП и обычное физлицо.
ФЛП-единщик может сдать недвижимость или как предприниматель, то есть всего 300 кв. м, при этом у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20, или как обычное физлицо - все 500 кв. м.
Предприниматель на 2-й группе арендовал подвал и первый этаж под магазин и салон красоты. 40 кв. м решает сдать в субаренду.
Позиция налоговой ФОП-единщик может сдавать в субаренду арендованный недвижимость площадью не более 300 кв. м. Для этого у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20.
